华安张江产业园REIT是国内“首发+扩募”首批公募REITs之一。基金持有张江光大园和张润大厦两个项目，项目均位于张江科学城核心区域上海集成电路设计产业园内。作为上海国际科技创新中心建设的核心承载区，张江科学城是强化科技创新策源功能、打造世界级产业集群的主战场、主阵地。在这片创新热土上，张江REIT产业园区为各家入驻企业提供高适配性的产业空间。
张江REIT运营稳中向好，投资回报保持稳健
根据张江REIT披露的公告，截至2026年6月30日，本基金持有的不动产项目整体可出租面积为86,337.32平方米，实际出租面积为76,084.75平方米。2026年2季度末整体出租率为88.12%，租金单价水平为5.44元/平方米/天，加权平均剩余租期（按面积加权）为554天。基金投资的不动产项目经营稳定，基金投资运作正常，运营管理机构履职正常，存量租户结构保持稳定。
在投资者回报方面，2026年一季度张江REIT可供分配金额约2,578.90万元。2025年全年可供分配金额超1.12亿元。
引凤筑巢，铸造新质生产力服务平台
张江REIT底层资产租户集聚了集成电路、先进制造业、医疗及生命科学等先导产业的头部企业和创新型企业。集成电路行业占租赁业态比例接近四成。运管机构持续深化产业服务，通过搭建公共服务平台等举措，积极服务产业生态，同时与原始权益人保持联动，提升区域租户把控力。运管机构还通过控制租户面积占比、丰富租户面积和产业结构、合理调整租期等举措，有效分散租户集中度与到期时间，避免单一租户退租导致出租率大幅波动。
张江REIT运管机构运行招商、资管、物业一体化管理模式，聚焦资产运营效率与服务品质。在服务租户上也具有诸多亮点：运管机构协同原始权益人，围绕产业配套服务持续优化租户体验，包括政策信息传导、人才公寓协调、产投合作对接等，回应企业实际诉求；搭建统一送餐服务平台，缓解园区高峰期就餐供需矛盾；设置Box 24小时共享空间（含自助饮品、轻食、休息设施），匹配科技型企业弹性工时特征；配备AED等应急设备，提升楼宇公共安全保障能力；组织园区文体活动，促进租户间交流，增强客户粘性与续租意愿。
风险提示：基金有风险，投资须谨慎。
不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。不动产基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于不动产资产支持证券；不动产基金以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；不动产基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回。投资者在投资不动产基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分、全面认识不动产基金的风险收益特征和产品特性，并根据投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。此外，还可能面临以下风险：（1）不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。（2）不动产基金在不动产项目之外可投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险和购买力风险等。（3）本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，存在流动性不足的风险。（4）不动产基金还存在其他与公募基金相关风险、专项计划管理相关风险、不动产项目相关风险、交易安排及其他风险，详见招募说明书等法律文件。
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